Les étapes d'un projet de construction au Maroc

En cinquante ans d'exercice, nous avons accompagné des centaines de maîtres d'ouvrage à travers toutes les phases de leurs projets. Et si on nous posait une seule question en permanence, c'est bien celle-là : par où on commence ? La réponse n'est pas si simple, parce qu'un projet de construction au Maroc suit un enchaînement précis d'étapes — chacune conditionne la suivante. Ignorer cet enchaînement, c'est s'exposer à des retards, des surcoûts, parfois à des blocages administratifs difficiles à débloquer.

Voici comment ça se passe en pratique, de l'idée initiale jusqu'à la remise des clés.

1. La faisabilité : avant de dépenser un dirham

Tout commence par une question simple : est-ce que ce projet est faisable ? Faisable techniquement, faisable financièrement, faisable sur ce terrain précis avec les contraintes d'urbanisme qui s'y appliquent.

Au Maroc, chaque commune dispose d'un Plan d'Aménagement (PA) ou d'un Plan de Développement qui définit ce qu'on peut construire, où, à quelle hauteur et avec quelle densité. Un terrain peut être zoné résidentiel, commercial, mixte ou inconstructible. Ces règles sont encadrées par la loi 12-90 relative à l'urbanisme et son décret d'application de 1995. Avant toute chose, il faut consulter le certificat de conformité urbanistique auprès de la commune concernée.

C'est aussi à cette étape qu'on réalise une première estimation budgétaire — grossière, mais suffisante pour savoir si le projet est dans les cordes du maître d'ouvrage. Beaucoup de projets ne passeront jamais ce cap. Et c'est tant mieux : mieux vaut l'apprendre ici qu'après avoir investi dans des études complètes.

2. Les études préliminaires et l'avant-projet sommaire (APS)

Une fois la faisabilité confirmée, l'architecte entre en scène. Il réalise les études préliminaires : il étudie le programme du maître d'ouvrage, propose des partis architecturaux, et soumet différentes options d'implantation et de volumétrie.

L'avant-projet sommaire (APS) qui en découle donne les grandes lignes du projet : plans de masse, coupes, façades, surface développée. C'est à ce stade qu'on établit une première estimation budgétaire sérieuse, corps d'état par corps d'état. Cette estimation guide les décisions du maître d'ouvrage avant d'aller plus loin — réviser le programme si le budget est dépassé coûte infiniment moins cher à l'APS qu'à l'APD ou, pire, en cours de chantier.

3. L'avant-projet détaillé (APD) et le dossier de permis de construire

L'APD approfondit l'APS. Les plans deviennent précis, les matériaux et systèmes constructifs sont arrêtés, les bureaux d'études techniques (structure, électricité, plomberie, climatisation) produisent leurs premières notes de calcul. C'est aussi à ce stade que les surfaces sont définitivement fixées.

Le permis de construire est déposé auprès de la commune sur la base de ce dossier. Au Maroc, il comprend obligatoirement les plans architecturaux visés par un architecte inscrit à l'Ordre des Architectes du Maroc, une note de présentation du projet, et les pièces administratives liées au titre foncier. Les délais d'instruction varient selon les communes — compter en général deux à quatre mois, parfois plus dans les zones à forte pression foncière.

L'obtention du permis de construire est une condition sine qua non pour commencer les travaux légalement. Des projets démarrés sans permis s'exposent à des arrêts de chantier et des amendes, conformément à la loi 66-12 relative au contrôle et à la répression des infractions en matière d'urbanisme et de construction de 2016.

4. Le projet d'exécution (PRO) et le dossier de consultation des entreprises (DCE)

Le permis en poche, les études entrent dans le détail. Le projet d'exécution traduit l'APD en documents constructibles : plans d'exécution côtés, détails de mise en œuvre, spécifications techniques. C'est là que le métreur vérificateur produit les pièces économiques du dossier : le descriptif technique (CCTP) et le bordereau quantitatif estimatif.

Ces documents constituent le DCE — le dossier remis aux entreprises pour qu'elles puissent chiffrer les travaux sur une base commune. Sans DCE sérieux, on ne peut pas comparer des offres. On reçoit des devis qui ne parlent pas du même projet, avec des omissions que l'entreprise rattrapera plus tard en travaux supplémentaires.

5. La consultation des entreprises et l'attribution des marchés

Les entreprises reçoivent le DCE, visitent le site, posent leurs questions et remettent leurs offres. Cette phase dure généralement trois à cinq semaines pour un projet de taille courante.

L'analyse des offres est une étape cruciale et souvent mal gérée. Il ne s'agit pas de prendre automatiquement le moins-disant. Un prix anormalement bas cache soit des matériaux de qualité inférieure à ce que prévoit le CCTP, soit des omissions que l'entreprise répercutera en cours de chantier. Le métreur vérificateur analyse les offres poste par poste, identifie les anomalies, et accompagne le maître d'ouvrage dans la négociation et l'attribution du marché.

Le marché est ensuite formalisé par un contrat qui intègre l'ensemble des pièces du DCE — plans, CCTP, bordereau de prix, calendrier d'exécution. Ces documents deviennent contractuels et serviront de référence en cas de litige.

6. L'exécution des travaux : la phase la plus longue

Le chantier démarre après l'ordre de service donné par le maître d'ouvrage ou son mandataire. Un plan de préparation de chantier est établi, les installations sont mises en place, et les travaux commencent généralement par le terrassement et les fondations.

Pendant toute cette phase, plusieurs acteurs interviennent en parallèle : l'architecte assure la direction architecturale des travaux (DAT), les bureaux d'études techniques assurent le visa des plans d'exécution, le bureau de contrôle technique vérifie la conformité des ouvrages, et le métreur vérificateur contrôle les métrés d'exécution et valide les situations de travaux présentées mensuellement par les entreprises.

C'est une phase qui génère naturellement des tensions, des demandes de travaux supplémentaires, des aléas de terrain. La qualité de la préparation en amont — la rigueur du DCE, la précision du bordereau — détermine en grande partie la sérénité du chantier. Les projets mal préparés accumulent les avenants et les litiges.

7. La réception des travaux : une étape juridique à ne pas négliger

À la fin des travaux, une réception provisoire est organisée en présence du maître d'ouvrage, de l'architecte, des entreprises et du métreur vérificateur. Un procès-verbal est dressé, listant les réserves — c'est-à-dire les malfaçons ou les travaux non conformes que les entreprises devront corriger dans un délai fixé.

La levée des réserves conditionne le paiement de la retenue de garantie (généralement 5 à 10 % du montant du marché, consignée depuis le début du chantier). Une fois les réserves levées, la réception définitive est prononcée et les garanties légales entrent en vigueur : garantie de parfait achèvement (1 an), garantie biennale (2 ans pour les équipements), garantie décennale (10 ans pour les éléments structuraux).

La réception est une étape juridique au sens plein du terme. Elle marque le transfert de responsabilité entre l'entreprise et le maître d'ouvrage. Ne la bâclez pas.

En résumé

Un projet de construction bien mené au Maroc, c'est avant tout un projet bien préparé. Chaque étape a son utilité, et vouloir brûler les étapes — commencer les travaux avant le permis, lancer l'appel d'offres sans DCE sérieux, réceptionner sans procès-verbal — finit toujours par coûter plus cher que le temps qu'on pensait gagner.

Depuis 1975, le Cabinet CHORFI intervient à chaque phase de ce processus pour sécuriser l'économie du projet. Si vous préparez un projet et souhaitez en discuter, notre équipe est disponible.